• Karl Sehling
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    Der Bundestag hat nach monatelangem Streit mit der Mehrheit der Ampel-Koalition die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) beschlossen – das sogenannte Heizungsgesetz muss noch den Bundesrat passieren. Es soll am 1.1.2024 in Kraft treten.

    Der Bundestag hat am 8.9.2023 nach monatelangen Konflikten das Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschlossen. Der Bundesrat soll sich Ende September mit dem sogenannten Heizungsgesetz befassen.

    Das GEG sieht im Kern vor, dass künftig jede neu eingebaute Heizung auf Basis von 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Das Gesetz soll Anfang 2024 in Kraft treten – aber unmittelbar erst einmal nur für Neubaugebiete gelten. Für Bestandsbauten soll eine kommunale Wärmeplanung der Dreh- und Angelpunkt sein, die schrittweise kommen soll.

    Auf Druck – vor allem der FDP – gab es zuvor grundlegende Änderungen am ursprünglichen Entwurf aus der Bundesregierung (Kabinettsentwurf), die dem Bundestag am 30.6.2023 von den Fraktionen vorgelegt wurden. Unter anderem sieht das Gesetz vor:

    Kern des GEG: Die 65-%-EE-Pflicht

    Ab dem 1.1.2024 soll möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie (65%-EE-Pflicht) betrieben werden.

    Mehr Zeit durch kommunale Wärmeplanung

    Die Regelungen des GEG gelten ab Januar 2024 unmittelbar nur für Neubaugebiete. In Bestandsgebäuden soll der Dreh- und Angelpunkt eine verpflichtende und flächendeckende kommunale Wärmeplanung sein. Die soll in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30.6.2026 und für die restlichen Kommunen ab dem 30.6.2028 vorliegen müssen – auf dieser Grundlage sollen Eigentümer entscheiden können, was sie machen. Kleineren Gemeinden (weniger als 10.000 Einwohner) wird ein vereinfachtes Wärmeplanungsverfahren erlaubt.

    Gesetz zur Wärmeplanung

    Das Gesetz für kommunale Wärmeplanung soll ebenfalls Anfang 2024 in Kraft treten, wurde aber noch nicht verabschiedet. Das Kabinett hat einen entsprechenden Gesetzentwurf am 16.8.2023 beschlossen – der Bundestag muss noch darüber beraten. Ohne Wärmeplanung kein Gebäudeenergiegesetz.

    Technologieoffenheit

    Die 65-Prozent-Vorgabe soll durch viele Optionen erreicht werden können – Wärmepumpe, Stromdirektheizung, Hybridheizungen oder eine auf Biomasse (etwa Holz und Pellets) basierende Heizung. Der Einbau einer auf Biomasse basierenden Heizung soll uneingeschränkt im Alt- und Neubau möglich sein.

    Wie lange darf eine Gasheizung eingebaut werden?

    Gasheizungen, die auf Wasserstoff umrüstbar sind, können bis zur Vorlage einer Wärmeplanung eingebaut werden. Wenn die kommunale Wärmeplanung dann kein Wasserstoffnetz vorsieht, gelten schrittweise Anforderungen zur Beimischung klimaneutraler Gase (wie Biomethan): Ab 2029 muss ein Anteil von 15 Prozent, ab 2035 von 30 Prozent und ab 2040 von 60 Prozent genutzt werden. Das soll bilanziell über den Kauf von Herkunftsnachweisen oder Zertifikate des Versorgers nachgewiesen werden können oder mit der Umrüstung der Heizung erreicht werden.

    Beratung wird verpflichtend

    Das Gesetz sieht eine Beratungspflicht vor. Sie greift dann, wenn neue Heizungen eingebaut werden sollen, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden. Die Beratung soll auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung sowie eine eventuelle Unwirtschaftlichkeit hinweisen, insbesondere aufgrund steigender CO2-Preise.

    Neue Modernisierungsumlage

    Der Entwurf enthält ferner Regelungen für eine Modernisierungsumlage, nach denen zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Bisher dürfen Vermieter maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Bei einem Heizungstausch kann die Modernisierungsumlage von acht auf zehn Prozent im Jahr erhöht werden – aber nur, wenn der Vermieter eine staatliche Förderung in Anspruch nimmt und die Fördersumme von den umlegbaren Kosten abgezogen wird.

    Kappungsgrenze für Mieterhöhung

    Bei Mieterhöhungen soll es eine Deckelung geben: Die maximale Mieterhöhung pro Quadratmeter und Monat soll bei 50 Cent gekappt werden. Das soll für die Dauer von sechs Jahren gelten, unabhängig davon, ob Vermieter die Kosten über die bisherige oder die neue Modernisierungsumlage auf Mieter umlegen. Kommen weitere Modernisierungsmaßnahmen hinzu, können es wie bisher zwei bis drei Euro werden.

    Quelle: Haufe Newsletter Immoblienwirtschaft

    Über den Autor

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      Karl Sehling

      Inhaber Karl Sehling Volljurist: Studium der Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität München, Wahlfach Wirtschaftsrecht , u.a. Kreditsicherungsrecht, Erstes und Zweites Juristisches Staatsexamen. Immobilienspezialist: Zusatzausbildung im Immobilienwesen und Jahrgangsbester im Kurs für den Immobilien-Kaufmann bei Dipl.-Kfm. Florian Buchner, Landshut. Selbständiger Immobilien-Makler bei einer mittelständischen Hausbau- und Immobilien-Vermittlungs-Firma im Schwäbischen. Schulung der Kolleginnen und Kollegen in Grundstücksangelegenheiten, insbesondere Grundbuchsachen, das neue Mietrecht u.a. Eigenes Maklerbüro in der Gemeinde Vaterstetten; Regionale Schwerpunkte München, Landkreis Ebersberg, Landkreis München (Ost), Landkreis Dachau.