Im Normalfall entstehen durch den Kauf einer Immobilie mit Makler-Beteiligung folgende Kosten:

a) Kaufpreis: Zahlungspflicht bei Käufer, Fälligkeit in der Regel nach Vormerkungseintragung und nach Aufforderung durch Notar, Zahlungsmodalitäten können im Kaufvertrag abweichend geregelt werden (z.B. 2 Raten); praktische Durchführung bei Finanzierung direkt durch die Bank des Käufers.

b) Notar- und Grundbucheintragungskosten: in der Regel für den Käufer etwa 1,5 % vom im Kaufvertrag verbrieften Kaufpreis; dazu können noch geringere Gebühren durch die Neubestellung von Grundpfandrechten (Hypothek, Grundschuld) kommen. Der Verkäufer trägt die Löschungskosten alter Grundpfandrechte. Nach dem Gesetz haftet auch der Verkäufer für die Notar- und Gerichts-Eintragungskosten.

c) Grunderwerbsteuer: Zahlungspflicht durch Erwerber, Höhe in Bayern 3,5 % des Kaufpreises ausgenommen u.a. die mitverkauften Einrichtungsgegenstände, Fälligkeit mit Notartermin und Zustellung und Bestandskraft des Bescheids des Finanzamts, in der Praxis ca. 2 Wochen nach Notartermin

d) Maklerprovision: Bei Käuferprovision Höhe üblich 3 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, also 3,57% brutto, Zahlungspflicht und Fälligkeit ab Notartermin, Zahlungsziel in der Praxis 7-10 Tage nach Zustellung Makler-Rechnung. Seit 23.12.2020 gilt: Bei dem Kauf von Einzel-Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Käufer höchstens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen, wenn er eine natürliche Person (keine nur juristische Person wie z.B. eine GmbH) ist. Provisionsfrei für den Käufer bleibt weiter möglich.

Wenn Sie z.B. eine Eigentumswohnung vermieten, gibt es wichtige Schritte zu beachten:

a) Richtige Miete festlegen: Die Miete bei Neuvermietung muss ökonomisch für Sie sinnvoll sein (alle Ihre Kosten und Ihren Gewinn beinhalten) sowie rechtlich nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) mit und ohne Mietpreisbremse zulässig sein.

b) Richtig werben: Sie haben als Privater viele Möglichkeiten: Energieausweis besorgen, dann: Zettel drucken für die Nachbarschaft, Zettel in alle Haus-Briefkästen verteilen (Werbeeinwurf-Verbote beachten), Aushang im örtlichen Supermarkt (mit Genehmigung des Filialleiters!), Annonce in Tageszeitung; Soziale Medien nutzen (EnEV-Pflichten beachten), Annonce in eines der Immobilien-Portale schalten (EnEV beachten)

c) Richtigen Mieter aussuchen: Mietinteressenten aufgrund von Selbstauskunftsbogen aussuchen, Bonität beurteilen (Mietnomadengefahr), Besichtigungen vereinbaren und durchführen (dabei Aushändigung einer Kopie des Energieausweises an jeden Interessenten);

d) Richtigen Mietvertrag formulieren: Neuestes Mietvertragsformular verwenden mit Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung, Daten von sich und Mieter korrekt eintragen; Sondervereinbarungen vorsehen, alle Nebenkosten in den Vertrag aufnehmen; Übergabeprotokoll vorbereiten; Kaution und erste Miete in Zahlung nehmen (bar oder unbar) und bestätigen.

e) Richtige Übergabe: Bei Übergabetermin – meist am letzten Werktag vor Mietbeginn – gemeinsam Übergabeprotokoll ausfüllen mit Daten Strom, Wasser, Gas (vorher Hausmeister informieren), mögliche Mängel festhalten (Mieter darf Mängel fotografieren); Schlüsselübergabe, beidseitige Unterschriften auch durch alle Mieter.

Bei Makler-Beauftragung erledigt auf Wunsch alles der Makler für Sie – nur die Unterschrift unter den Mietvertrag müssen Sie noch selbst leisten.

Nicht jeder hat die Summe eines Immobilien-Kaufpreises auf dem Konto – oder es rechnet sich sogar – etwa bei bisher günstiger Geldanlage – ein Kaufobjekt trotzdem zu finanzieren.

Für die Finanzierung gibt es grundsätzlich 2 Möglichkeiten:  mit der eigenen Hausbank oder mit einem von einer Bank unabhängigen Finanzierungsberater- oder Vermittler. Auch die Internet-Angebote fallen unter die Kategorie Finanzierungs-Dritte. Achtung: Vergleichs-Portale arbeiten häufig nicht mit allen wichtigen Banken zusammen.

Ein guter Makler, der nicht selbst Finanzierungs-Tätigkeit ausübt, wird sich an der Auswahl der finanzierenden Bank nicht beteiligen. Er wird Ihnen aber gerne renommierte Finanzierungspartner zur eigenen Auswahl benennen.

Die Auswahl einer Eigentumswohnung ist immer eine bedeutsame Sache, in der die ganze Familie eingebunden gehört. Lange Texte sind zur Wohnungsauswahl im Internet und anderswo geschrieben worden. In Kurzform geht es im Wesentlichen um folgendes:

a) Was kann ich mir leisten?

Nach wie vor gilt die Faustregel: 25 % des Kaufpreises sollte ich als Eigenkapital mitbringen (je höher der Anteil, desto geringer Folgelasten). Sie sollten ein in den nächsten Jahren sicheres Einkommen haben. Wenn Sie die richtige Wunsch-Immobilie gefunden haben, sprechen Sie bei Finanzierung schon mal vorab mit der Bank.

b) Welche Immobilie ist die Richtige für mich?

Der Kaufpreis ist das eine, die örtliche Lage und die Eignung der Immobilie für Sie ist das andere. Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen oder dies nicht ausschließen können, muss auch die Vermietbarkeit an Dritte eine wichtige Rolle spielen.

c) Wo kann ich mich informieren?

Im Internet werden zahlreiche Checklisten für die Immobilien-Auswahl angeboten (immer Interessenhintergründe beachten); hilfreich ist aber immer das Gespräch mit Freunden und Bekannten, die schon „gekauft“ haben. Konkrete Immobilien findet man heute vor allem in den bekannten Immobilien-Portalen; Aber auch in den örtlichen Schaufenstern Ihrer Bank oder beim Makler-Büro finden sich interessante Angebote.

d) Übliche Schritte zum Erwerb

Bei der Auswahl über die Immobilien-Portale müssen Sie bei Angeboten durch den Makler zunächst eine Widerrufs-Belehrung abhaken oder eigens ausfüllen: Keine Angst: das ist bei allen „Fernabsatz-Angeboten“ gesetzlich vorgeschrieben und verpflichtet Sie noch zu nichts: Erst bei einem tatsächlichen Kauf (Notarvertrag) entstehen Kosten.

Sie erhalten – wenn ein Makler beteiligt ist – ein ausführliches Exposé (eine Vorstellung der Immobilie mit allen wichtigen Angaben) und meist zugleich eine Einladung zur Besichtigung oder ein Angebot zur Terminvereinbarung.

Wollen Sie eine Wohnung nach Besichtigung erwerben, wird der Makler Sie vor einem Gespräch mit dem Verkäufer um einige persönlichen Informationen und die Kopie Ihres Ausweises bitten, nach einem speziellen Notarwunsch fragen und dann – nach Rücksprache mit dem Verkäufer – in Ihrem Auftrag einen Notartermin vereinbaren. Falls Sie finanzieren, sollten Sie eine sog. schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank beibringen.

Nach dem Notartermin warten Sie die Umsetzung des Vertrags durch den Notar ab. Erst wenn Ihnen der Notar mitteilt, dass alle vertraglichen Voraussetzungen (u.a. eine Vormerkung zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen ist) erfüllt sind, zahlen Sie bzw. Ihre Bank den Kaufpreis. Formeller Eigentümer sind Sie ab Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.

Makler-Auftrag ist nicht gleich Maklerauftrag. Es gibt Unterschiede, die man kennen sollte:

a) einfacher Maklerauftrag durch Verkäufer

Bei einem einfachen Maklerauftrag ist der Maklerberechtigt, nach den Vorgaben  des Eigentümers die Immobilie anzubieten und Verkaufsverhandlungen zu führen. Entscheidungen über den Verkauf trifft immer nur der Eigentümer.

b) Alleinauftrag durch den Verkäufer

Bei einem (einfachen) Alleinauftrag durch den Verkäufer an den Makler ist der Makler berechtigt und verpflichtet, alles Übliche zu tun, um einen geeigneten Käufer für den Eigentümer zu finden. Der Eigentümer kann aber parallel dazu sich auch weiter selbst um Käufer bemühen.

In der Praxis ist dieser Auftrag der häufigste, weil der Eigentümer dann, wenn er zufällig selbst einen Käufer findet, nicht auf die Maklertätigkeit angewiesen ist.

c) qualifizierter Alleinauftrag durch den Verkäufer

Bei einem qualifiziertem Alleinauftrag durch den Verkäufer an den Makler ist der Makler berechtigt und verpflichtet, alles Übliche zu tun, um einen geeigneten Käufer zu finden.

Im Unterschied zum einfachen Alleinauftrag darf während der Vereinbarungslaufzeit der Verkäufer nicht selbst einen Käufer aktiv werben.

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist nicht per Formular möglich, sondern muss durch handschriftliche Ergänzungen diese Vereinbarung enthalten.

* Ein Maklerauftrag kommt grundsätzlich auch mündlich zustande, wenn jemand einen Makler kontaktiert, anruft, anspricht oder sonst um Unterstützung bittet. Für Aufträge eines Verkäufers über den Nachweis oder die Vermittlung über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist Textform notwendig (z.B. E-Mail, Schriftform bleibt als ein Mehr zulässig). Textform ist aber immer zu empfehlen.

Kosten wie die Provisionspflicht für Käufer entstehen Kunden immer nur, wenn ein Objekt durch den Makler vermittelt wird und der sog. Hauptvertrag (Kaufvertrag, Mietvertrag) wirksam zustande kommt. Es kann – ausser bei Wohnungen und Einfamilienhäusern – auch eine andere Provisionsverteilung oder eine zusätzliche Provision vereinbart werden. Rechtsgrundlagen sind §§ 652-656d BGB.