• Karl Sehling
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    Das neue „Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser„) trat Ende Dezember 2020 in Kraft. Es sieht als Grundidee vor, dass die Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden müssen. Damit ein Makler allein im Interesse des Verkäufers tätig werden kann, kann der Verkäufer selbstverständlich weiterhin die Makler-Provision allein übernehmen.

    Die Hauptpunkte der gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision im BGB seit Ende 2020 sind:

    1. Der Käufer muss als Verbraucher handeln, also eine Immobilie für die eigene Nutzung erwerben. Dazu zählt auch eine Wohnung, die – etwa zur Altersversorgung oder als Kapitalanlage – vermietet werden soll. Nicht privilegiert werden dagegen Käufer, die als Unternehmer einen größeren Bestand an vermieteten Objekten haben.

    2. Betroffen ist nur der vermittelte Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Eingeschlossen sind dabei Erbbaurechte, auch Miteigentumsanteile mit Nutzungsregelungen, bei Einfamilienhäusern darf auch eine Einliegerwohnung dazu gehören. Wer dagegen ein unbebautes Grundstück, eine Gewerbeimmobilie oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen oder kaufen will, kann auch in Zukunft die Provision frei vereinbaren.

    3. Verteilung der Maklerprovision: Im Grundsatz soll gelten: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Wer also den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt, trägt dessen Kosten – in Grenzen. Dass der Käufer nach der Vereinbarung mit dem Makler  die gesamten Maklerkosten zu zahlen hat, ist nicht mehr zulässig: Der Käufer muss höchstens noch die Hälfte der Maklerprovision tragen.

    4. Wenn der Makler nur mit einem Vertragsteil einen Maklervertrag geschlossen hat,

    +äalso keine zwei selbständigen Maklerverträge geschlossen wurden,  muss der Käufer seinen Provisions-Anteil erst dann zahlen, wenn ihm nachgewiesen worden ist, dass der Verkäufer, der den Maklerauftrag erteilt hat, seinen Anteil an den Makler bezahlt hat.

    Textform für Maklerverträge

    Das Gesetz schreibt vor, dass Maklerverträge über den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Textform (in der Praxis vor allem per E-Mail) bedürfen. Damit werden Streitigkeiten, ob überhaupt ein Maklervertrag zustande gekommen ist, vermieden.

    Inkrafttreten

    Der Gesetz trat am 23.12.2020 in Kraft. Rechtsverhältnisse, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden, richten sich nach dem bisherigen Recht.

     

    Ziel der Neuregelung „weniger Erwerbskosten“ allerdings verfehlt

    Der Gesetzgeber wollte ab Ende  2020 vermeiden, dass einseitig die Käufer  mit der Provision belastet werden. Hauptziel war dabei, die Immobilienerwerbskosten für den Verbraucher zu verringern.

    Kritiker der Neuregelung gingen und gehen davon aus, dass durch diese Neuregelung der Grunderwerb für den Verbraucher im Münchner Immobilienmarkt häufig  teurer geworden ist, weil Verkäufer in der Regel die zusätzlichen Zwangs-Provisionskosten in den Verkaufspreis einkalkulieren. Der günstigere Immobilienerwerb hätte stattdessen sofort durch die Senkung der staatlichen Grunderwerbsteuer erreicht werden können, die den Bundesländern zufließt. Das haben die Länder (schon vor Corona) wohlweislich nicht getan. Durch die höheren Kaufpreise steigt die vom Käufer zu zahlende  Grunderwerbsteuer im Aufkommen sogar deutlich an.

    Was jetzt für Verkäufer wichtig ist

    Achten Sie darauf, dass Ihr Maklervertrag  mindestens in Textform (z.B. per Mail) oder auch nach wie vor schriftlich abgefasst ist. Für den Verkäufer nicht erlaubt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern ist, weniger als die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision zu zahlen.

    Was jetzt für Käufer wichtig ist

    Achten Sie darauf, dass Sie nicht mehr zur Zahlung zu mehr als der Hälfte der gesamten Maklerprovision verpflichtet werden dürfen. Falls Sie nicht einen eigenen Maklerauftrag unterschrieben haben: lassen Sie sich zudem nachweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil beglichen hat, bevor Sie selbst Ihren Provisions-Anteil an den Makler überweisen.

    Quelle: Nach RA Thomas, anwalt.de, eigene Recherchen

     

    Über den Autor

    • Über den Autor

      Karl Sehling

      Inhaber Karl Sehling Volljurist: Studium der Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität München, Wahlfach Wirtschaftsrecht , u.a. Kreditsicherungsrecht, Erstes und Zweites Juristisches Staatsexamen. Immobilienspezialist: Zusatzausbildung im Immobilienwesen und Jahrgangsbester im Kurs für den Immobilien-Kaufmann bei Dipl.-Kfm. Florian Buchner, Landshut. Selbständiger Immobilien-Makler bei einer mittelständischen Hausbau- und Immobilien-Vermittlungs-Firma im Schwäbischen. Schulung der Kolleginnen und Kollegen in Grundstücksangelegenheiten, insbesondere Grundbuchsachen, das neue Mietrecht u.a. Eigenes Maklerbüro in der Gemeinde Vaterstetten; Regionale Schwerpunkte München, Landkreis Ebersberg, Landkreis München (Ost), Landkreis Dachau.